三、地块及周边情况

(一)地理位置及交通状况

1、项目地理位置

本项目地块位于龙吴路西侧，北临淀浦河、南为华发路、西靠长华路。地块位于徐汇区东南部，位于华泾镇内，与长桥地区隔河相望。

2、地块周围的交通条件

1)环临的公共交通条件

地块坐落在龙吴路与外环大道交接处，位于龙吴路立交桥下，两条快速干道伴随左右使得本地块交通便捷，多辆公交车可达万体馆、徐家汇、锦江乐园等地，20-25分钟车程可达徐家汇，公交线路基本可以使地块与徐汇中心，以及与轻轨和地铁等大交通相连，公共交通状况一般。

对于自备车而言，出行方便，龙吴路快速干道可直通市中心。

n 主要公交车及其路线：

2)地块与公共交通的连接——亚交通条件

龙吴路的拓宽，使得目前地块与地铁万体馆站和轻轨明珠线龙漕路站联接方便，基本上15-20分钟的公交车程可达上述站点，弥补了周边交通过于集中徐汇区的不足，方便部分居民远行交通。

3)交通条件综述

环临地块的公共交通相对便利，而且与地铁、轻轨等大交通有一定联系，龙吴路的拓宽使用，使市民出行方便，龙吴路为快速干道，基本无塞车现象，尽管如此，进入市区还需20-30分钟时间。

(二)周边居民构成及物业情况

本案地块位于华泾镇门户地区，与长桥地区隔河相望，周边主要新村如下：

各新村新老物业情况及居民情况：

1)华泾新村

位于长华路和华泾路交界处，现有居民3000户，人口大约1万人，主要是徐汇区中心地区如龙华、万体馆附近的动迁居民。该新村形成时间晚，大约在98年前后，居民换房和再置业可能性不大。

目前在华泾地区，该新村周围的配套较齐全，华泾中心小学、位育幼儿园、位育高级中学、中大高级中学、华泾地段医院等伴其左右，超市、邮局、银行配套齐全。

在华泾新村对面，上海中房置业股份有限公司正在投资开发一高档物业——漓江山水花园，占地40万平方米，总建面20万平方米，社区以联体别墅为主，同时还有独立别墅和叠加式别墅，该案去年下半年开始对外宣传，目前一期正在平整土地，计划2002年下半年正式开盘。价格初定：叠加式别墅4000-5000元/平方米、联体别墅7000-8000元/平方米、独立别墅10000元/平方米左右。

2)东湾小区

位于龙吴路立交桥下东南侧，现有居民2800户左右，小区形成于1995年左右，为6层动迁房，由于位于立交桥边上，各种噪音干扰很大，周边配套不全，部分依赖紫阳新村附近的配套。

3)紫阳地区

主要形成于1999年前后，目前两个社区——紫阳花苑、名人花苑

n 紫阳花苑

建筑面积达15万平方米，颇具规模的多层社区，一期1600户主要来自徐汇区中心动迁;二期400户于2002年2月开盘，售价2800-3200，均价3000元/平方米左右，一个月出售100套左右，二房需求旺盛，客户主要来自龙华、长桥地区的换房居民。

n 名人花苑

于1999年1月开盘，售价为2600-3200元/平方米，均价2800元/平方米，房型面积控制较小，二房集中在70-75平方米，日前剩余的二房单价统一2500元/平方米，为周边居民抢购。

4)罗秀、长桥新村

罗秀1-3村，共有居民7000户左右，主要为多层的动迁房，形成于1995年前后;长桥1-8村，共有居民15000户，主要为多层的动迁房，形成于1992-1995年间，周边配套已经比较成熟，目前该地区二手房售价2500元/平方米左右，2002年初推出新物业——天秀苑、未来视界、罗秀家园、欢天喜地，售价3200-3800元/平方米，主要为周边、梅陇地区的换房客户

总结：

华泾地区新物业价格在2800-3000元/平方米左右，面积85-90平方米的两房有一定需求

长桥地区发展时间早，居民换房要求比较高，2002年初集中上市了几个新盘，但盘量都不大，5万平方米以下，价格集中在3200-3800元/平方米之间

(三)地块自身情况

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